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hg国际集团,招银国际:万科为大型房企中的首选 维持买入评级

hg国际集团,招银国际:万科为大型房企中的首选 维持买入评级

hg国际集团,首9 月盈利增长26%。万科 2018 年 1-9 月的收入增长 53.3%至 1,743 亿元(人民币下同),同期净利润增长 26.1%至 140 亿。毛利率增加 4.4 个百分点至34.1%,毛利也上升 76.2%至 595 亿元。交付面积增长 32.5%至 1,281 万平,确认平均售价增长17.0%至 12,921 元/平方米。由于财务支出资本化减少而上升1.5 倍、有效税率上升 3.4 个百分点至 48.1%及少数股东权益扣减增加1.1 倍,净利润率下跌 1.7 个百分点至 8.0%。截至 2018 年 9 月底,已预售尚未结算的物业面积为3,849 万平方米,相对的合同金额为 5,524 亿元。

  销售增长放缓。今年前10 个月,万科合约销售增长 12.1%至 4,856 亿,销售面积3,243 万平方米,增长 11.3%。万科于今年首 10 个月的销售金额增长略低于全国增长,主要在年初时可售货源不多。因此公司加快建筑节奏,万科今年前9 个月新开工 3,649 万平方米,增长 40.4%,已完成今年开工任务 3,545万平方米。同期竣工面积为1,555 万平方米,增长 36.8%,为全年竣工计划2,631 万平方米的 59.1%,所以大部份 2018 年收入及利润可在第四季实现。总权益土储9,244 万平。今年 1-9 月,万科收购了 177 个项目,新增权益土地储佣3,583 万平方米,以投资金额计算,约 83.6%投放在一二线城市。截止到今年9 月,万科在建项目的权益面积达 5,350 万平方米,持作未来开发土地的权益面积达3,894 万平方米。此外,公司也大力发展物流仓库行业,第三季度新收购19 个项目,可出租面积为 157 万平方米;截止今年 9 月,万科的物流仓储业务总出租面积为783 万平方米。

净负债率升至56.7%。万科在一季度完成了普洛斯的私有化,在截至 2018 年9 月底的过去 9 个月,公司在物业、厂房及设备增加了 100 亿元、在投资物业增加了59 亿元及在联营公司的投资增加了 378 亿元,所以在今年一至三季的投资活动现金流出为711 亿元,较去年同期增加 425 亿元。基于投资增加,万科在2018 年 9 月底的净负债比率为 56.7%,较去年底的 8.8%增加 47.9 个百分点,但财政状况仍是可控。

轻微调高预测及目标价。考虑了最新的财务状况及首三季业绩,我们轻微上调了FY18-20 的盈利预测 2.2-3.7%。此外,我们引进了 19 年底每股净资产预测46.68 港元,目标价也由 HK$36.37 轻微调高至 HK$37.34,相当于 20%的折让。评级维持为买入。